Un fondo deja de ser una idea el día que firma su primera adquisición. Este año firmamos tres.
Las tres unidades pertenecen a dos desarrollos con una historia poco común. Ambos ya estaban construidos y operando como edificios de renta, propiedad de un gran fondo institucional. Un nuevo operador los adquirió en bloque con una tesis clara: remodelarlos, mejorar sus amenidades y vender las unidades de forma individual. Ese proceso de reposicionamiento abrió exactamente la ventana que nos interesa.
El precio fue la primera señal: unidades considerablemente por debajo de desarrollos comparables de la misma zona y características similares. La diferencia honesta — no ser nuevas — nos pareció un descuento generoso a cambio de edificios bien mantenidos, y mejores aún después de la remodelación. Preferimos metros probados, con años de operación a la vista, que promesas de render.
La estructura de pagos hizo el resto: una décima parte a la firma, otra décima en mensualidades y el remanente contra escritura. Ese calendario permitió comprometer las tres unidades con el capital de los enganches, dejando el pago mayor alineado con la generación de flujo del fondo hacia las fechas de entrega. Comprar bien también es comprar con el calendario a favor.
Al cierre del año, la primera escritura quedó firmada en noviembre. Las otras dos avanzarán conforme el vendedor concluya la individualización de las unidades — su trámite, no el nuestro. No nos inquieta: el expediente de cada operación quedó completo desde la firma, y un calendario ajeno no cambia la calidad de un activo bien comprado.
Igual de importante fue lo que no hicimos. Vimos más oportunidades de las que tomamos y dijimos que no la mayoría de las veces — no por falta de capital, sino por exceso de criterio. Un portafolio no se construye llenándolo; se construye eligiendo.
El año próximo debería traer la posesión de las dos unidades restantes. Mientras tanto, seguimos donde nos gusta estar: sin deuda que apriete, sin promesas a terceros y con tiempo de sobra.
Xillion Capital