Un fondo deja de ser una idea el día que firma su primera adquisición. Este año firmamos tres.
Las tres unidades pertenecen a dos desarrollos con una historia poco común. Ambos ya estaban construidos y operando como edificios de renta, propiedad de un gran fondo institucional. Un nuevo operador los adquirió en bloque con una tesis clara: remodelarlos, mejorar sus amenidades y vender las unidades de forma individual. Ese proceso de reposicionamiento abrió exactamente la ventana que nos interesa.
El precio fue la primera señal: unidades considerablemente por debajo de desarrollos comparables de la misma zona y características similares. La diferencia honesta — no ser nuevas — nos pareció un descuento generoso a cambio de edificios bien mantenidos, y mejores aún después de la remodelación. Preferimos metros probados, con años de operación a la vista, que promesas de render.
La estructura de pagos hizo el resto: una décima parte a la firma, otra décima en mensualidades y el remanente contra escritura. Ese calendario permitió comprometer las tres unidades con el capital de los enganches, dejando el pago mayor alineado con la generación de flujo del fondo hacia las fechas de entrega. Comprar bien también es comprar con el calendario a favor.
Al cierre del año, la primera escritura quedó firmada en noviembre. Las otras dos avanzarán conforme el vendedor concluya la individualización de las unidades — su trámite, no el nuestro. No nos inquieta: el expediente de cada operación quedó completo desde la firma, y un calendario ajeno no cambia la calidad de un activo bien comprado.
Igual de importante fue lo que no hicimos. Vimos más oportunidades de las que tomamos y dijimos que no la mayoría de las veces — no por falta de capital, sino por exceso de criterio. Un portafolio no se construye llenándolo; se construye eligiendo.
El año próximo debería traer la posesión de las dos unidades restantes. Mientras tanto, seguimos donde nos gusta estar: sin deuda que apriete, sin promesas a terceros y con tiempo de sobra.
Xillion Capital
A fund stops being an idea the day it signs its first acquisition. This year we signed three.
All three units belong to two developments with an unusual history. Both were already built and operating as rental buildings, owned by a large institutional fund. A new operator acquired them in bulk with a clear thesis: remodel them, upgrade their amenities, and sell the units individually. That repositioning process opened exactly the window we look for.
Price was the first signal: units considerably below comparable developments in the same area with similar characteristics. The honest difference — not being new — struck us as a generous discount in exchange for well-maintained buildings, better still after the remodel. We prefer proven square meters, with years of operation on display, over rendered promises.
The payment structure did the rest: one tenth at signing, another tenth in monthly installments, and the remainder against the deed. That calendar allowed us to commit to all three units with the capital of the down payments, leaving the largest payment aligned with the fund's cash-flow generation toward the delivery dates. Buying well also means buying with the calendar on your side.
At year-end, the first deed was signed in November. The other two will advance as the seller completes the individualization of the units — their process, not ours. It does not trouble us: each transaction's file was complete from signing, and someone else's calendar does not change the quality of a well-bought asset.
Just as important was what we did not do. We saw more opportunities than we took and said no most of the time — not for lack of capital, but for excess of criteria. A portfolio is not built by filling it; it is built by choosing.
Next year should bring possession of the two remaining units. Meanwhile, we remain where we like to be: with no debt that squeezes, no promises owed to third parties, and time to spare.
Xillion Capital