Carta 20262026 letter
Por qué escribimos.Why we write.
San Pedro Garza García · Julio 2026San Pedro Garza García · July 2026
Los fondos que admiramos comparten una costumbre: rinden cuentas por escrito, con calma, una vez al año. Con el portafolio en marcha, hacemos pública esa costumbre.
Xillion Capital no administra dinero de terceros, así que nadie nos exige escribir. Lo hacemos precisamente por eso. El capital propio no exime de disciplina; la exige más, porque cuando no hay inversionistas externos que pidan explicaciones, la única defensa contra el autoengaño es explicarse a uno mismo — por escrito, donde las ideas vagas no tienen dónde esconderse.
El año hasta ahora
El ritmo continúa. En febrero firmamos la adquisición de un inmueble más, con entrega programada para marzo de 2027; en marzo, otra, con entrega en junio de 2027. De las dos adquisiciones firmadas en 2025, la primera se entregó en junio de este año; la segunda está programada para agosto. Con ello, el fondo acumula siete adquisiciones firmadas desde 2024: tres escrituradas y en operación, una recién entregada, una por entregarse este año y dos en desarrollo con entregas en 2027.
Comprar en desarrollo, con entregas escalonadas a uno y dos años, no es un accidente del calendario: es la expresión práctica de nuestra ventaja. Pagamos precios de hoy con la paciencia que otros no tienen, y recibimos los activos cuando ya conocemos cada cláusula de su expediente.
La plataforma de crédito privado también creció a su propio ritmo. De la única contraparte con la que iniciamos en 2025, este año pasamos a operar con tres, con plazos que van de tres meses a dos años — siempre contra colateral y con documentación completa. La intención es seguir sumando en esta rama con el tiempo, relación por relación: en crédito, crecer despacio no es timidez — es la forma más barata de conocer el riesgo.
Cómo pensamos
Invertimos como propietarios, porque lo somos. Ningún calendario de fondo nos obliga a vender un buen activo para mostrar una salida. Preferimos el flujo contractual a la promesa de valorización, el colateral tangible a la narrativa, y pocas decisiones grandes y analizadas a muchas pequeñas y apuradas. El tiempo trabaja para nosotros — si compramos bien.
Lo que no haremos
No perseguiremos la moda del ciclo. No nos apalancaremos hasta el punto donde una mala racha obligue a vender lo que queremos conservar. No prometeremos rendimientos — a nadie, nunca, porque no captamos recursos de nadie. Y no confundiremos actividad con progreso: habrá años en que la mejor decisión sea no hacer casi nada, y esperamos tener la serenidad de reportarlo así.
Hacia dónde vamos
Escribimos con horizonte de décadas. La ambición no es el tamaño por el tamaño mismo, sino construir una institución patrimonial que trascienda a las personas que la fundaron: procesos que no dependan de la memoria de nadie, activos que produzcan sin pedir permiso al ciclo, y una reputación — con bancos, notarios, contrapartes — que valga más que cualquier posición del portafolio.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · Julio 2026
The funds we admire share a habit: they give an account of themselves in writing, calmly, once a year. With the portfolio underway, we are making that habit public.
Xillion Capital manages no outside money, so no one requires us to write. That is precisely why we do. Proprietary capital does not exempt one from discipline; it demands more of it, because when there are no external investors asking for explanations, the only defense against self-deception is to explain yourself to yourself — in writing, where vague ideas have nowhere to hide.
The year so far
The pace continues. In February we signed the acquisition of one more property, with delivery scheduled for March 2027; in March, another, with delivery in June 2027. Of the two acquisitions signed in 2025, the first was delivered in June of this year; the second is scheduled for August. With that, the fund has signed seven acquisitions since 2024: three titled and in operation, one just delivered, one due later this year, and two under development with deliveries in 2027.
Buying under development, with deliveries staggered one and two years out, is not an accident of the calendar: it is the practical expression of our advantage. We pay today's prices with patience others do not have, and we receive the assets knowing every clause of their file.
The private-credit platform also grew at its own pace. From the single counterparty we started with in 2025, this year we moved to three, with terms ranging from three months to two years — always against collateral and with complete documentation. The intention is to keep adding to this branch over time, relationship by relationship: in credit, growing slowly is not timidity — it is the cheapest way to learn the risk.
How we think
We invest like owners because we are owners. No fund calendar forces us to sell a good asset to show an exit. We prefer contractual cash flow over the promise of appreciation, tangible collateral over narrative, and a few large, well-analyzed decisions over many small, hurried ones. Time works for us — if we buy well.
What we will not do
We will not chase the fashion of the cycle. We will not lever ourselves to the point where a bad stretch forces us to sell what we want to keep. We will not promise returns — to anyone, ever, because we raise money from no one. And we will not confuse activity with progress: there will be years when the best decision is to do almost nothing, and we hope to have the serenity to report it that way.
Where we are going
We write with a horizon of decades. The ambition is not size for its own sake, but to build a patrimonial institution that outlasts the people who founded it: processes that depend on no one's memory, assets that produce without asking the cycle's permission, and a reputation — with banks, notaries, counterparties — worth more than any position in the portfolio.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · July 2026
Carta 20252025 letter
La renta llegó antes que el papel.The rent arrived before the paper.
San Pedro Garza García · Diciembre 2025San Pedro Garza García · December 2025
Este año aprendimos, en la práctica, la diferencia entre poseer y escriturar — y por qué el capital permanente convierte esa diferencia en ventaja y no en angustia.
En junio y julio recibimos la posesión de los dos inmuebles restantes de las adquisiciones firmadas en 2024, y los pusimos en renta de inmediato. Las escrituras se firmaron en diciembre — más tarde de lo previsto, por retrasos del desarrollo. El orden de los acontecimientos resume bien el año: el flujo llegó antes que el papel, y el papel llegó completo.
Los retrasos no nos sorprendieron ni nos costaron. Quien compra en desarrollo compra también el calendario de un tercero; lo sabíamos al firmar. Lo que sí controlamos — documentación, garantías, condiciones de entrega — estuvo resuelto desde el principio, de modo que la espera fue solo eso: espera, no riesgo.
Con las tres primeras adquisiciones escrituradas y en operación, el núcleo de renta del fondo quedó en marcha. Y entre junio y agosto firmamos dos adquisiciones más, con entregas programadas para junio y agosto de 2026. El portafolio comprometido asciende así a cinco inmuebles: tres en operación y dos por recibir.
El año dejó también otra primera vez: se otorgaron los primeros créditos de la plataforma de crédito privado — dos operaciones con una misma contraparte, conforme al estándar de la casa: colateral tangible, documentación ejecutable y calendario de pagos definido. Empezar esta plataforma con una sola relación fue deliberado: preferimos conocer a fondo a una contraparte antes que repartir capital entre muchas que apenas conocemos.
Cerramos el año como lo empezamos: sin prisa, con apalancamiento conservador, y con la convicción de que la paciencia — cuando está respaldada por documentación que resiste escrutinio — es el activo que mejor se comporta en cualquier ciclo.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · Diciembre 2025
This year we learned, in practice, the difference between possession and title — and why permanent capital turns that difference into an advantage rather than anguish.
In June and July we received possession of the two remaining properties from the acquisitions signed in 2024, and we put them up for rent immediately. The deeds were signed in December — later than planned, due to development delays. The order of events sums up the year well: the cash flow arrived before the paper, and the paper arrived complete.
The delays neither surprised us nor cost us. Whoever buys under development also buys a third party's calendar; we knew that when we signed. What we did control — documentation, guarantees, delivery terms — was resolved from the start, so the wait was just that: waiting, not risk.
With the first three acquisitions titled and in operation, the fund's income core is now running. And between June and August we signed two more acquisitions, with deliveries scheduled for June and August 2026. The committed portfolio thus stands at five properties: three in operation and two to be received.
The year brought another first as well: the private-credit platform made its first loans — two transactions with a single counterparty, on the house standard: tangible collateral, enforceable documentation, and a defined payment schedule. Starting this platform with a single relationship was deliberate: we would rather know one counterparty deeply than spread capital across many we barely know.
We close the year the way we started it: unhurried, conservatively levered, and convinced that patience — when backed by documentation that withstands scrutiny — is the best-behaved asset in any cycle.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · December 2025
Carta 20242024 letter
Las primeras adquisiciones.The first acquisitions.
San Pedro Garza García · Diciembre 2024San Pedro Garza García · December 2024
Un fondo deja de ser una idea el día que firma su primera adquisición. Este año firmamos tres.
Las tres son inmuebles generadores de renta, adquiridos en desarrollo, en corredores donde la demanda es estructural y la oferta no alcanza. Comprar en desarrollo fue una decisión, no una casualidad: el precio de entrada compensa la espera, y la espera es justamente lo que nuestro capital puede pagar mejor que nadie.
Al cierre del año, la primera escritura quedó firmada en noviembre. Las otras dos avanzarán al ritmo del desarrollo — el suyo, no el nuestro. No nos inquieta: el expediente de cada operación quedó completo desde la firma, y un calendario ajeno no cambia la calidad de un activo bien comprado.
Igual de importante fue lo que no hicimos. Vimos más oportunidades de las que tomamos y dijimos que no la mayoría de las veces — no por falta de capital, sino por exceso de criterio. Un portafolio no se construye llenándolo; se construye eligiendo.
El año próximo debería traer la posesión de los dos inmuebles restantes. Mientras tanto, seguimos donde nos gusta estar: sin deuda que apriete, sin promesas que cumplir a terceros, y con tiempo de sobra.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · Diciembre 2024
A fund stops being an idea the day it signs its first acquisition. This year we signed three.
All three are income-producing properties, acquired under development, in corridors where demand is structural and supply falls short. Buying under development was a decision, not a coincidence: the entry price compensates for the wait, and waiting is precisely what our capital can afford better than anyone.
At year-end, the first deed was signed in November. The other two will advance at the development's pace — theirs, not ours. It does not trouble us: each transaction's file was complete from signing, and someone else's calendar does not change the quality of a well-bought asset.
Just as important was what we did not do. We saw more opportunities than we took and said no most of the time — not for lack of capital, but for excess of criteria. A portfolio is not built by filling it; it is built by choosing.
Next year should bring possession of the two remaining properties. Meanwhile, we remain where we like to be: with no debt that squeezes, no promises owed to third parties, and time to spare.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · December 2024
Carta 20232023 letter
El día cero.Day zero.
San Pedro Garza García · 28 de diciembre de 2023San Pedro Garza García · December 28, 2023
Hoy quedó constituida Xillion Capital. No tenemos todavía un solo activo. Tenemos algo más difícil de conseguir: una decisión.
La decisión es esta: el patrimonio que no se institucionaliza se improvisa, y lo que se improvisa rara vez sobrevive a su fundador. Por eso la sociedad existe antes que las inversiones, y no al revés. Primero la estructura — estatutos, gobierno, disciplina de documentación — y después los activos que esa estructura merecerá.
Sabemos lo que buscamos construir: renta que no dependa de nadie, crédito respaldado por colateral real, liquidez global que dé balance, y socios que sepan hacer lo que nosotros no. Sabemos también cómo: pocas decisiones, muy analizadas, con apalancamiento conservador y horizonte de décadas.
Esta carta se escribe sin nada que reportar, y quizás por eso es la más importante de todas las que vendrán: deja constancia de que las reglas se fijaron antes de la primera compra, cuando fijarlas no costaba nada. Contra esas reglas pedimos que se nos mida.
Empezamos sin activos y sin prisa. Lo primero se corrige pronto. Lo segundo esperamos no corregirlo nunca.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · 28.12.2023
Today Xillion Capital was incorporated. We do not yet own a single asset. We own something harder to come by: a decision.
The decision is this: wealth that is not institutionalized is improvised, and what is improvised rarely outlives its founder. That is why the company exists before the investments, and not the other way around. First the structure — bylaws, governance, documentation discipline — and then the assets that structure will deserve.
We know what we seek to build: income that depends on no one, credit backed by real collateral, global liquidity for balance, and partners who know how to do what we do not. We also know how: few decisions, deeply analyzed, conservatively levered, with a horizon of decades.
This letter is written with nothing to report, and perhaps that is why it is the most important of all that will follow: it puts on record that the rules were set before the first purchase, when setting them cost nothing. Against those rules we ask to be measured.
We begin with no assets and no hurry. The first will soon be corrected. The second, we hope never to correct.
Xillion Capital
San Pedro Garza García, N.L. · 12.28.2023